주택담보대출 비율 LTV, DTI, 신 DTI, DSR 용어 정리

주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 알아보다보면 요즘 가장 많이 접하게 되는 단어들이 있습니다. 

LTV, DTI, 신DTI, DSR 등 용어가 생소하기도 하고 너무 많아 매번 헷갈립니다.

정부가 무분별한 부동산 가격상승을 규제하기 위해 이것저것 만든 제도들인데요 이번 기회에 용어 정리를 해보았습니다.

 

LTV (Loan To Value)

=> 주택담보대출비율

부동산 자산의 가치 대비 대출이 가능한 비율을 말합니다. 새집을 살 때 전액 현금으로 구매를 하는 분들은 많지 않습니다. 보통 보유한 현금과 부족한 부분은 부동산 담보로 대출을 받아 금액을 맞추어 집을 구매하게 됩니다. 이때 LTV를 적용한다면 부동산 물건의 담보로 대출가능한 금액을 산출할 수 있습니다.

 

예)

아파트 매매가가 5억

LTV가 50%이면

2억 5천만원(5억 * 0.5)을 대출받을 수 있습니다.

 

 

DTI (Debt To Income)

=> 총부채상환비율

연소득 대비 연간 지출하는 대출 원리금(원금 + 이자)의 비율을 말합니다. 원리금에는 신규 주택담보대출의 원리금 + 기존 주택담보대출의 이자 + 기타 대출의 이자를 포함합니다. 대출자의 소득을 따져서 대출 한도를 정하기 위한 기준으로써 정부에서 정한 DTI 비율을 넘는 금액은 은행에서 대출을 해주지 않습니다.

 

예)

나의 연소득이 5천만원

DTI가 40%이면

연간 지출하는 원리금(신규 주택담보대출의 원리금 + 기존 주택담보대출의 이자 + 기타 대출이자)이 2천만원(5천만원 * 0.4)을 넘지 못하게 대출제한을 받습니다.

 

 

신 DTI (신 Debt To Income)

연소득 대비 모든 부동산 담보대출의 원리금을 합한금액의 비율을 말합니다. 원리금에는 신규 주택담보대출의 원리금 + 기존 주택담보대출의 원리금 + 기타 대출의 이자를 포함합니다. 기존 DTI와 다른점은 기존 주택담보대출에 지불하는 원금이 포함된다는 점입니다. 연간 소득정보는 2년안에 증빙자료 확인을 해야하고 제출하지 않을 시 인정소득과 신고소득을 각각 95%, 90%로 차감 반영 합니다.

 

예)

나의 연소득이 5천만원

신DTI가 40%이면

연간 지출하는 원리금(모든 주택담보대출의 원리금 + 기타 대출이자)이 2천만원(5천만원 * 0.4)을 넘지 못하게 대출제한을 받습니다.

 

 

DSR (Debt Service Ratio)

=> 총부채원리금상환비율

연소득 대비 전체 대출 원리금(원금 + 이자)의 비율을 말합니다. 전체 대출 원리금에는 신용대출, 카드 할부, 마이너스 통장, 학자금 대출, 자동차 할부 등 모든 금융 부채가 포함이 됩니다. 기존에 대출이 있는 사람들이 DSR을 적용받으면 추가 대출이 어려워질 수 있습니다. 

 

예)

나의 연소득이 5천만원

1년동안 갚는 모든 부채의 원리금 상환액이 2천만원이면

현재 DSR은 40%이고

DSR의 한도가 60%라면 연간 1천만원의 원리금을 추가로 상환할만큼의 추가 대출이 가능합니다.